La location de biens immobiliers est une source de revenus intéressante, mais elle soulève aussi des questions en matière de fiscalité. Cet article vise à éclairer les propriétaires bailleurs sur les bases de la fiscalité des revenus locatifs, afin d’optimiser leur gestion et leur déclaration d’impôts.
Comprendre les différents types de revenus locatifs
Avant d’aborder la question fiscale, il convient de distinguer les différents types de revenus locatifs. On peut ainsi évoquer deux catégories principales :
- Les revenus fonciers : ils concernent les locations nues, c’est-à-dire sans meuble. Il s’agit le plus souvent de logements (appartements ou maisons), mais cela peut également concerner des locaux commerciaux ou professionnels.
- Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : ils regroupent les revenus issus de la location meublée (résidences principales, secondaires ou touristiques). Ils sont soumis à un régime fiscal spécifique.
Régime fiscal des revenus fonciers
Pour déclarer ses revenus fonciers, le propriétaire bailleur a le choix entre deux régimes :
- Régime forfaitaire (micro-foncier) : il s’applique si les recettes annuelles (loyers) ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges, sans avoir à justifier ces dépenses. Le propriétaire bailleur est alors imposé sur 70 % de ses revenus fonciers.
- Régime réel : il concerne les propriétaires dont les revenus fonciers dépassent 15 000 € annuels, ou qui souhaitent opter volontairement pour ce régime. Il permet de déduire des revenus fonciers l’ensemble des charges réellement supportées (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Ce régime est souvent plus avantageux en cas de travaux importants ou de financement par emprunt.
Régime fiscal des locations meublées (BIC)
Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC. Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Régime micro-BIC : il s’applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés). Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué pour tenir compte des frais et charges, sans justificatif. Le propriétaire bailleur est imposé sur la moitié de ses recettes.
- Régime réel : comme pour les revenus fonciers, ce régime concerne les propriétaires dont les revenus dépassent les seuils du micro-BIC, ou qui optent volontairement pour ce régime. Il permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées (amortissement du bien, travaux, etc.).
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Plusieurs dispositifs fiscaux existent pour encourager l’investissement locatif et réduire la pression fiscale sur les revenus locatifs :
- Loi Pinel : elle permet aux propriétaires d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de le louer nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale.
- Loi Denormandie : similaire à la loi Pinel, elle concerne les investissements dans l’ancien avec travaux.
- Loi Censi-Bouvard : elle offre une réduction d’impôt pour l’achat de logements meublés dans certaines résidences avec services (étudiantes, seniors, etc.).
- Statut LMNP/LMP : les loueurs en meublé non-professionnels ou professionnels peuvent bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques en fonction de leur situation et de leurs recettes.
Pour conclure, la fiscalité des revenus locatifs est un sujet complexe qui nécessite une bonne compréhension des différents régimes et dispositifs existants. Il est recommandé aux propriétaires bailleurs de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser leur déclaration d’impôts et profiter des dispositifs de défiscalisation adaptés à leur situation.