La transmission d’un bien immobilier à ses héritiers peut s’avérer coûteuse en termes de droits de succession. Toutefois, il existe des solutions pour optimiser cette transmission et réduire, voire éliminer, ces droits. Cet article vous présente les différentes stratégies à mettre en place pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier.
Donation du vivant
La donation est l’un des moyens les plus efficaces pour transmettre un bien immobilier sans avoir à payer de droits de succession. En effet, elle permet de donner un bien de son vivant à ses héritiers ou à toute autre personne. La donation profite d’un abattement fiscal tous les 15 ans, c’est-à-dire qu’elle est exonérée de droits jusqu’à un certain montant. Par exemple, un parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € en franchise d’impôt tous les 15 ans.
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété d’un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus éventuels, tandis que le nu-propriétaire est le détenteur du droit de disposer du bien (le vendre ou le donner) une fois l’usufruit arrivé à terme. Cette technique permet aux parents de conserver la jouissance du bien tout en transmettant la nue-propriété à leurs enfants. Les droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui est généralement moins élevée que celle du bien en pleine propriété.
Assurance-vie
L’assurance-vie est un outil de transmission fiscalement avantageux. En effet, les sommes versées sur un contrat d’assurance-vie ne font pas partie de la succession et échappent ainsi aux droits de succession. Chaque bénéficiaire dispose d’un abattement spécifique : 152 500 € pour les primes versées avant 70 ans et 30 500 € pour celles versées après 70 ans. Au-delà de ces montants, les capitaux transmis sont taxés à un taux forfaitaire de 20 % jusqu’à 700 000 € puis à 31,25 % au-delà. Il est donc possible d’utiliser l’assurance-vie pour financer l’achat d’un bien immobilier sans avoir à payer de droits de succession.
Société civile immobilière (SCI)
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant d’acquérir et de gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle offre une grande souplesse dans la transmission du patrimoine immobilier, car les parts sociales peuvent être cédées librement entre associés ou donnés à des héritiers. La cession des parts sociales bénéficie également d’un abattement fiscal tous les 15 ans, comme pour la donation du vivant. De plus, il est possible de prévoir des clauses spécifiques dans les statuts pour faciliter la transmission des parts sociales en cas de décès d’un associé.
Adopter un régime matrimonial adapté
Le choix du régime matrimonial peut avoir un impact sur la transmission d’un bien immobilier et les droits de succession à payer. Par exemple, le régime de la communauté universelle permet aux époux de se transmettre l’intégralité de leurs biens sans droits de succession en cas de décès. En revanche, le régime de la séparation de biens peut être avantageux si l’un des conjoints possède un patrimoine immobilier important avant le mariage et souhaite le protéger en cas de divorce ou de décès.
En combinant ces différentes stratégies, il est possible d’optimiser la transmission d’un bien immobilier et d’éviter ou réduire les droits de succession. Il est toutefois essentiel de se faire accompagner par un professionnel du droit et/ou du conseil en gestion de patrimoine pour déterminer la solution la plus adaptée à sa situation personnelle et à ses objectifs patrimoniaux.